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2025 한국 대주 설문조사 보고서. CBRE코리아 제공



[파이낸셜뉴스] 국내 건설·부동산업 기업 대출금 규모가 2024년 기준 361조원에 달하며 사상 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 내년 건설·부동산 시장은 선별적 확장과 리스크 관리 병행이라는 방향으로 전환될 전망이다.

11일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아는 '2025 한국 대주 설문조사' 보고서를 거쳐 이같이 밝혔다.
최근의 대출 규모 확대는 지난 10년간 두 배 이상 증가한 추세의 연장선이다. 저금리 기조, 자산 가치 상승, 기업 참여 확대 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 다만 유동성 릴플레이사례 리스크와 자산 편중 등 구조적 부담도 누적되며 시장 전반에 정교한 리스크 관리가 요구되고 있다.
이번 설문조사는 국내 은행, 보험사, 자산운용사, 증권사, 저축은행 등 주요 금융기관 44개사를 대상으로 진행됐다. 전체 응답자의 62%는 "2026년 대출 활동을 올해보다 확대할 계획"이라고 응답했다. 우량 자산을 중심으로 선별적인 PF 관련 내용 릴플레이뜻 참여 확대를 포함해 유연하게 대출 활동 기회를 모색하려는 움직임이 확산되고 있는 것이다.
특히 기준금리 인하에 대한 기대가 반영되면서 고위험 자산에 대한 노출은 최소화하고 안정적인 현금 흐름이 확보된 자산에 선별적으로 자금을 배분하려는 전략이 두드러지고 있다.
대주들은 기준금리에 대해 신중한 전망을 내놨다. 응답자 8 관련 내용 웹 기반야마토플레이 4%는 2026년 상반기까지 기준금리가 2.00~2.25% 수준에 도달할 것으로 내다봤다. 최근 한국은행의 금리 동결로 인하 속도에 대한 불확실성이 상존하지만 대다수 대주들은 내년 상반기 중 실질적인 금리 인하 효과가 나타나며 시장 유동성이 점진적으로 개선될 것으로 봤다.
대출 자금이 집중되는 자산군은 명확히 구분됐다. 실물 대출 전략으 관련 내용 10원야마토플레이 로는 응답자의 75%가 '안정화된 오피스', 59%는 '상온 물류센터'를 최우선 선호 대상으로 꼽았다. 두 자산군 모두 낮은 공실률과 안정적인 임차 수요를 기반으로 현금 흐름이 입증된 코어 자산으로 평가된다. 한편 데이터센터와 코리빙은 각각 20% 이상 선호도 응답을 얻으며 전략 자산으로서의 성장 가능성을 보였다.
대출 심사 기준도 명확 관련 내용 바다이야기플레이페이지 히 강화되고 있다. 신규 대출의 적정 담보인정비율(LTV)은 51~70% 구간에 집중됐으며, 71% 이상으로 응답한 비중은 극히 일부에 그쳤다. 특히 캐피탈, 저축은행 등 비은행권 대주도 LTV 70% 이상은 소수만 고려하고 있는 것으로 나타났다. 부채상환능력비율(DSCR)은 1.3~1.4배 수준이 가장 높은 응답 비중을 기록했다. 과거 1.1~1.2배 기준보다 강화된 현금흐름 안전 마진을 요구하고 있는 셈이다.
프로젝트 파이낸싱(PF) 시장은 구조 조정과 리스크 전이가 동시에 진행 중이다. 브릿지론과 토지담보대출의 연체율은 각각 17%, 30%를 넘어서며 부실이 심화되었고, 본PF 연체율도 2023년 0.96%에서 2025년 2.60%로 급등하며, 위기가 사업 진행 단계로 확산되고 있다. 대주들은 물류센터 개발 PF에 대해 약 30% 수준의 자기자본 투입을 요구하는 등 보수적인 기준을 강화하고 있다. 한편 데이터센터(50% 상회)는 오피스, 물류에 이어 높은 선호도를 기록하며 미래 핵심 자산으로 자리매김했다.
CBRE 코리아 리서치 총괄 최수혜 상무는 "2026년은 상업용 부동산 대출 시장이 본격적인 전략 전환의 초입에 들어서는 시점"이라며 "우량 자산 중심의 선별적 확장이 관찰되며 유동성에 긍정적인 영향을 기대한다"고 밝혔다. 이어 "전통 자산 외에도 데이터센터 같은 미래형 섹터에 대한 대출이 더욱 적극적으로 검토되며 투자 활동에 기여할 수 있다"며 "향후 대출 시장은 철저한 리스크 통제와 수익성, 또한 현금 흐름의 안정성을 확보하는 세 가지 축을 중심으로 재편될 것"이라고 덧붙였다.
[email protected] 전민경 기자